Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Voici où en est la situation en 2026 :
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut faire changer la classe DPE de votre logement sans aucun travaux. Si votre logement a un chauffage électrique et a été classé G ou F avec l'ancienne méthode, il est possible qu'il soit désormais mieux classé. Vous pouvez télécharger une attestation gratuite sur le site de l'Ademe pour le vérifier.
Les sanctions encourues
Les conséquences pour un propriétaire qui louerait un logement interdit à la location sont sérieuses :
- Impossibilité d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou à la relocation
- Le locataire peut demander des travaux au propriétaire et saisir le tribunal si celui-ci refuse
- Réduction de loyer possible si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique
- Résiliation du bail possible par le locataire sans préavis dans certains cas
Vous ne pouvez plus signer de nouveau bail depuis janvier 2025. Si votre locataire actuel part, vous ne pouvez pas relouer sans travaux. Agir maintenant est urgent — et les aides sont encore généreuses pour les passoires thermiques.
Comment le DPE est-il calculé ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie d'un logement sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Il prend en compte :
- L'isolation des murs, du toit et des planchers
- Le type de système de chauffage et son efficacité
- La qualité des fenêtres et menuiseries
- Le système de ventilation
- La production d'eau chaude sanitaire
Pour sortir du statut de passoire thermique, votre logement doit atteindre au minimum la classe E après travaux — idéalement D ou mieux pour pérenniser l'investissement.
Quels travaux pour sortir du statut de passoire ?
Il n'existe pas de solution universelle — tout dépend de votre logement, de sa configuration et de son système de chauffage actuel. Voici les travaux les plus efficaces pour gagner des classes DPE dans nos régions :
Les travaux prioritaires
| Travaux | Impact DPE | Pertinence Hérault/Gard/Aude |
|---|---|---|
| Remplacement chaudière fioul/gaz → PAC | Très fort | Essentiel — chaudières fioul courantes dans les mas et maisons anciennes |
| Isolation des combles | Fort | Premier poste à traiter — jusqu'à 30% de gain énergétique |
| Isolation thermique par l'extérieur (ITE) | Fort | Très efficace sur les maisons en pierre de la région |
| Remplacement des fenêtres | Moyen | Utile en complément, surtout sur simple vitrage ancien |
| VMC hygroréglable | Moyen | Améliore la qualité de l'air et réduit l'humidité |
| Isolation plancher bas | Moyen | Souvent négligé, pourtant très efficace |
Dans notre région méditerranéenne, l'ordre idéal est généralement : 1. Isolation de l'enveloppe (combles, murs) → 2. Remplacement du système de chauffage → 3. Menuiseries. Changer la PAC avant d'avoir isolé, c'est surdimensionner l'équipement — et payer plus cher pour rien.
Les aides disponibles pour les propriétaires bailleurs
Bonne nouvelle : en tant que propriétaire bailleur, vous avez accès à la quasi-totalité des aides nationales. Voici les principaux dispositifs applicables à votre situation :
MaPrimeRénov' pour les propriétaires bailleurs
Les propriétaires bailleurs ont accès à MaPrimeRénov' dans les mêmes conditions que les propriétaires occupants, avec quelques spécificités :
- Vous devez vous engager à louer le logement rénové pendant au moins 6 ans après les travaux
- Le montant de l'aide doit être déduit du montant des travaux en cas d'augmentation de loyer
- Vous pouvez déposer des dossiers pour 3 logements différents maximum (limite de 20 000 € d'aide par logement sur 5 ans)
| Type d'aide | Revenus très modestes | Revenus modestes | Intermédiaires | Supérieurs |
|---|---|---|---|---|
| PAC air/eau | 5 000 € | 4 000 € | 3 000 € | — |
| Isolation combles (par m²) | 25 €/m² | 20 €/m² | 15 €/m² | — |
| MPR d'ampleur (+2 classes) | 80 % HT | 60 % HT | 45 % HT | 10 % HT |
| MPR d'ampleur (+3 classes) | 80 % HT | 60 % HT | 45 % HT | 10 % HT |
Le dispositif Loc'Avantages
Souvent méconnu, Loc'Avantages est particulièrement intéressant pour les bailleurs. En échange d'un loyer plafonné (inférieur au marché), vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 15 % à 65 % de vos revenus locatifs, cumulable avec des subventions de l'Anah pour les travaux. C'est un dispositif gagnant-gagnant : moins d'impôts, logement rénové, locataires aux revenus modestes.
Le déficit foncier majoré
Si vous êtes au régime réel d'imposition, les travaux de rénovation génèrent un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (voire davantage pour les passoires thermiques en cours de rénovation).
Je calcule le plan de financement optimal pour votre situation lors d'un diagnostic gratuit.
Exemple concret dans l'Hérault
Voici un exemple représentatif de dossier que j'accompagne sur la région :
Propriétaire bailleur · Revenus intermédiaires · Logement loué depuis 8 ans
Travaux réalisés : Fenêtres isolantes · Volets roulants · ITE · PAC air/eau · VMC hygroréglable
Ce propriétaire est passé d'un logement interdit à la location (classé F) à un logement classé C, avec un reste à charge de 33 200 € — finançable par éco-PTZ sur 20 ans, soit environ 140 €/mois, largement compensé par les revenus locatifs et les avantages fiscaux.
Par où commencer ?
La plupart des propriétaires bailleurs que je rencontre sont dans l'une de ces deux situations :
Situation 1 — Vous avez un DPE récent
C'est le point de départ idéal. Je peux analyser votre DPE, identifier les travaux prioritaires pour gagner le maximum de classes DPE au meilleur coût, et vous proposer un plan de financement avec toutes les aides disponibles.
Situation 2 — Vous n'avez pas de DPE ou il est ancien
Il faut d'abord faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié. Comptez entre 100 et 200 € selon la superficie. Je peux vous recommander des diagnostiqueurs sérieux sur l'Hérault, le Gard et l'Aude.
1. Analyse de votre situation — DPE, type de logement, revenus, objectifs
2. Plan de travaux — les gestes les plus efficaces pour votre logement spécifique
3. Plan de financement — toutes les aides cumulées, reste à charge réel, options de financement
4. Sélection des artisans RGE — devis comparatifs, professionnels fiables sur votre secteur
5. Montage des dossiers — MaPrimeRénov', CEE, Loc'Avantages si pertinent
6. Suivi du chantier — jusqu'à la réception finale
Et tout ça gratuitement pour vous — je suis rémunéré par les artisans partenaires.
En résumé
Si votre logement est classé G, vous ne pouvez déjà plus signer de nouveau bail. Si il est classé F, l'interdiction arrive en 2028 — soit moins de 2 ans pour agir. La bonne nouvelle, c'est que les aides sont généreuses pour les passoires thermiques, et que rénover maintenant est souvent rentable à moyen terme.
L'erreur à éviter absolument : attendre. Plus vous attendez, moins vous aurez de temps pour monter un bon dossier, choisir sereinement vos artisans et optimiser vos aides.
Je me déplace gratuitement sur l'Hérault, le Gard et l'Aude pour faire un diagnostic de votre situation et vous proposer un plan d'action concret. Sans engagement de votre part.